Оценка недвижимости — что определяет цену

Хотите понять, сколько стоит ваш объект? На портале объявлений две похожие квартиры в одном доме стоят с разницей 20 000 евро, кадастровая стоимость совсем другая, а маклер по телефону называет третью сумму. RigaOn покупает квартиры и дома за свои деньги, поэтому объясним, откуда берётся каждая из этих сумм и от чего зависит, сколько денег вы получите.

Три разные суммы за одну квартиру

Словом «оценка» в быту называют три разные вещи.

Рыночная цена

Это сумма, за которую объект реально продаётся. На портале объявлений видно только то, что просит продавец, а цена сделки часто ниже — особенно если объявление висит уже несколько месяцев. Если объект не продаётся год, это скорее знак, что по такой цене покупателя нет.

Оценка сертифицированного оценщика

Часто слышим: «банк оценил дешевле». На самом деле банк объект сам не оценивает — оценку по заказу банка готовит сертифицированный оценщик. Это платная услуга, в зависимости от объекта обычно несколько сотен евро, и для банка она действует примерно полгода.

Оценка делается для банка, который возьмёт объект в залог. Рыночную стоимость оценщик считает осторожно, опираясь на похожие уже прошедшие сделки, поэтому сумма нередко ниже той, которую покупатель был готов заплатить.

Именно на этом месте сделки часто рассыпаются. Покупатель несколько недель ждёт решения банка, оценщик оценивает объект ниже договорённой цены — и вам приходится или снижать цену, или искать другого покупателя.

Кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость по единой методике определяет Государственная земельная служба. Её используют, когда считают налог на недвижимость и государственные пошлины, но с ценой, по которой объект можно продать, она напрямую не связана. У старого дома в деревне кадастровая стоимость может оказаться выше того, что за него готов заплатить покупатель, а в центре Риги она часто заметно ниже рыночной цены.

Во что вам на самом деле обходится обычная продажа

Чтобы подписать договор с продавцом, маклер нередко сначала называет цену выше той, которую покупатели готовы платить. Если за месяц никто не звонит, начинаются разговоры про то, что рынок поменялся, и цену приходится снижать. Плюс из суммы продажи нужно заплатить комиссию маклера, обычно 3–5% — при продаже за 60 000 евро это 1800–3000 евро.

Попутно нужно организовать фотосъёмку и осмотры, а перед ними квартиру обычно надо привести в порядок, иногда и перекрасить стены. В Риге продажа квартиры нередко занимает 3–6 месяцев, продажа частного дома — часто полгода и больше.

Ещё один риск — сделка с покупателем, который берёт кредит, может сорваться в любой момент, в том числе на последней неделе, когда вы уже договорились о следующем жилье.

Как объект покупает RigaOn

Мы покупаем за свои деньги и кредит не берём, поэтому ждать ни оценку оценщика, ни решение банка не нужно. Предложение по цене готовим в течение часа после заявки. Комиссию не берём, расходы по сделке платим сами, поэтому из указанной в договоре суммы вычитаются только долги по объекту, если они есть.

Перед сделкой объект обычно осматриваем. Без осмотра покупаем только в исключительных случаях — когда у вас нет возможности показать объект и он без ремонта.

От чего зависит наше предложение по цене

• Расположение и микрорайон;
• Серия дома, этаж, площадь, планировка;
• Техническое состояние — ремонт влияет на цену, но покупаем и объекты без ремонта;
• Долги и обременения: неоплаченные коммунальные платежи, ипотека, отметка о запрете в Земельной книге;
• Юридическая ситуация: неоформленное наследство, идеальные доли, несколько совладельцев.

Сумму долгов вычитаем из цены и гасим долги сами, остальные деньги получаете вы. С кредиторами и судебным исполнителем общаемся мы, точные суммы долгов тоже выясняем сами, так что вам никуда звонить не нужно.

Права нового владельца нельзя закрепить в Земельной книге, пока ипотечный кредитор не дал согласие или не снята отметка о запрете. Это тоже берём на себя.

Если наследство ещё не оформлено

Оформление наследства не бесплатное — нужно заплатить вознаграждение присяжного нотариуса, а при закреплении права собственности в Земельной книге ещё государственную пошлину и канцелярский сбор. Итоговая сумма зависит от стоимости унаследованного объекта и степени родства наследника. Если продаёте объект нам, эти расходы можем взять на себя мы и помочь с оформлением наследства.

Ждать, пока вы получите свидетельство о праве наследования и право собственности закрепят в Земельной книге на ваше имя, не нужно. Уже сейчас можем подписать предварительный договор, протокол о намерениях или договор купли-продажи с условием (cerības pirkums), где договоримся о цене и условиях, а окончательный расчёт сделаем после оформления наследства.

Как проходит сделка

1. Вы оставляете заявку или звоните. Достаточно адреса и площади.
2. В течение часа даём предложение по цене.
3. Осмотр объекта. Без него покупаем только в исключительных случаях.
4. Подписание договора. Сделку закрываем за 1–3 дня.
5. Расчёт через депозит присяжного нотариуса или сделочный счёт в банке, как вам удобнее. Деньги выплачиваем и в том случае, если ипотека в Земельной книге ещё не снята.

Документы вам собирать не нужно. Если покупатель берёт кредит, банк требует разные справки и подтверждения, а мы всё необходимое добываем сами.

Налоговые вопросы разбираем в каждом случае отдельно, и это входит в нашу услугу.

Что RigaOn выкупает

• Квартиры и частные дома;
• Землю;
• Идеальные доли в общей собственности;
• Объекты с долгами, ипотекой и отметками о запрете;
• Объекты в любом состоянии по всей Латвии.

Если хотите узнать конкретную цену для своего объекта, оставьте заявку или позвоните. Предложение по цене подготовим в течение часа, а решение сможете принять без спешки.