Как продать недвижимость с долгами

За полтора года накопился долг по коммунальным платежам, ипотечный кредит в банке ещё не выплачен, а в Земельной книге уже стоит отметка о запрете судебного исполнителя. Продать объект хочется, но кажется, что сначала надо погасить долги — а денег на это нет. Можно поступить наоборот: сначала продать недвижимость, а долги закрыть из суммы сделки.

Почему обычная продажа затягивается

Обычная продажа начинается с объявления на портале и осмотров. Перед каждым осмотром квартиру надо привести в порядок, маклер берёт за посредничество 3–5 % от цены, а в Риге продажа нередко тянется 3–6 месяцев. Так бывает даже тогда, когда у объекта нет ни долгов, ни обременений.

Если на объекте долги, продажа затягивается ещё сильнее. Большинство покупателей берут кредит в банке, а банк покупателя выдаёт деньги только после того, как право собственности покупателя закреплено в Земельной книге. Закрепить его нельзя без согласия ипотечного кредитора и пока не снята отметка о запрете судебного исполнителя. Сам банк недвижимость не оценивает — по его заказу это делает сертифицированный оценщик, и на это уходит ещё около недели. Отметку о запрете снимают только после уплаты долга, а деньги на погашение долга вы получите только от покупателя. Выходит замкнутый круг.

Пока вы ищете покупателя, долги растут. Управляющий домом начисляет проценты за просрочку, а в исполнительном деле растут расходы на исполнение.

Часть покупателей отказывается сразу, как узнаёт про долг, остальные обычно требуют заметно снизить цену. Да и покупатель с уже одобренным кредитом может отказаться в любой момент — например, если оценщик оценит жильё ниже договорной цены или банк не даст кредит. Тогда покупателя надо искать заново, а долг за это время уже вырос.

Как RigaOn покупает недвижимость с долгами

Мы покупаем за свои деньги, без банковского кредита, поэтому договор можем подписать ещё до того, как в Земельной книге сняты обременения. Долги закрываем из суммы сделки, а снятие ипотеки и отметок о запрете оформляем сами.

Точные суммы долгов вам знать не нужно. С присяжным судебным исполнителем, управляющим домом и банком связываемся мы сами и выясняем, сколько возбуждено исполнительных дел и каков текущий остаток по каждому долгу.

Допустим, цена квартиры — 32 000 евро. Долг по коммунальным платежам 4100 евро, остаток кредита в банке — 11 800 евро, в исполнительном деле — ещё 900 евро. На погашение долгов из суммы сделки уходит 16 800 евро, а вы получаете 15 200 евро. Комиссию мы не берём, расходы по сделке платим сами.

Как закрываем каждый долг

• Долг по коммунальным платежам. Запрашиваем у управляющего домом справку об остатке долга на день сделки и оплачиваем долг.
• Ипотечный кредит. Выясняем в банке остаток кредита, закрываем его из суммы сделки, после чего банк даёт согласие на снятие ипотеки в Земельной книге.
• Ипотека в пользу частного лица или компании. С ипотечным кредитором договариваемся о расчёте в день сделки и снятии ипотеки.
• Отметка о запрете судебного исполнителя. Выясняем, сколько возбуждено исполнительных дел и какая сумма долга в каждом, оплачиваем долг и добиваемся, чтобы отметку о запрете в Земельной книге сняли.
• Долг по налогам, например по налогу на недвижимость. Выясняем размер долга и закрываем его из суммы сделки.

Право собственности нового владельца нельзя закрепить в Земельной книге, пока ипотечный кредитор не дал согласие и пока не снята отметка о запрете судебного исполнителя. Переписку с кредиторами и ожидание берём на себя, так что вам по инстанциям ходить не придётся.

Как проходит сделка

1. Вы присылаете адрес и рассказываете, что известно про долги. Хватит и приблизительного описания — например, «есть кредит и какие-то неразобранные дела с судебным исполнителем».
2. Предложение по цене получаете в течение часа.
3. Осмотр. Обычно смотрим объект лично. Только в исключительных случаях, если показать его у вас нет возможности и объект без ремонта, можем договориться о сделке без осмотра.
4. Проверяем раздел в Земельной книге и запрашиваем у всех кредиторов справки об остатках долга.
5. У присяжного нотариуса подписываем договор купли-продажи и просьбу о закреплении права собственности. Расчёт идёт через депозит нотариуса или сделочный счёт в банке — как вам удобнее.
6. Получаете деньги — даже если ипотека в Земельной книге ещё не снята.

В обычном случае всё занимает 1–3 дня — столько нужно, чтобы собрать справки, а к нотариусу идти надо только один раз.

С нами документы собирать не нужно, все справки запрашиваем мы. Если есть вопросы про налоги при продаже недвижимости, разберём вашу ситуацию отдельно — это входит в услугу.

Если вы живёте за границей, сделка тоже не затянется: мы покупаем за свои деньги, решения банка ждать не надо. Нужно только договориться, подпишете вы документы сами или через доверенное лицо.

Какую недвижимость покупаем

• Квартиры и частные дома в любом состоянии, в том числе без ремонта или годами нежилые;
• Землю и идеальные доли;
• Объекты с зарегистрированной ипотекой (в том числе в пользу частного лица или компании), долгом по коммунальным платежам или отметкой о запрете судебного исполнителя;
• Унаследованную недвижимость, в том числе до получения свидетельства о праве наследования;
• Объекты по всей Латвии, не только в Риге.

Если наследственное дело ещё не закончено и свидетельства о праве наследования у вас нет, мы можем подписать предварительный договор, протокол о намерениях или договор купли-продажи с условием (cerības pirkums) уже сейчас. Расходы на оформление наследства — государственную пошлину, канцелярский сбор и вознаграждение нотариуса — берём на себя и помогаем довести всё до закрепления права собственности в Земельной книге. Так у вас на руках уже подписанный договор, а окончательный расчёт делаем, когда наследство оформлено и ваше право собственности закреплено в Земельной книге.

С чего начать

Оставьте заявку или позвоните и назовите адрес. Предложение по цене дадим в течение часа, и оно вас ни к чему не обязывает. Если предложение подходит, всё остальное берём на себя.